11 April 2018 00:00

BPHTB Apa Itu? Gini Ulasan Lengkap BPHTB Harus Kamu Tau

DISITU

https://images.disitu.com/artikel/658 BPHTB Apa Itu Gini Ulasan Lengkap Mengenai BPHTB Harus Kamu Tau.jpg

Tempat tinggal entah tanah atau bangunan adalah kebutuhan pokok bagi setiap manusia. Oleh karenanya, hampir semua orang akan melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah, bangunan atau mengajukan KPR. Setiap kali mendengar transaksi jual beli rumah, Anda mungkin bertanya-tanya dalam benak, bagaimana prosedur pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan? Apakah setiap transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan kena pajak? Berapakah besar pajaknya?

Pengertian BPHTB

yang menjadi dasar pajak ialah ikut sertanya masyarakat dalam pembangunan dan meningkatkan kesejahteraan serta kemakmuran rakyat melalui peningkatan penerimaan negara dengan cara pengenaan pajak. Mengapa BPHTB dinamai bea, bukan pajak? Tidak ada yang tahu mengapa BPHTB dinamai dengan bea bukan pajak. ternyata terdapat beberapa ciri khusus yang membedakan antara bea dengan pajak itu sendiri.

Ciri-Cirinya:

  1. pembayaran pajak terjadi lebih dahulu daripada saat terutang. Contohnya, pembeli tanah bersertifikat sudah diharuskan membayar BPHTB sebelum terjadi transaksi atau sebelum akta dibuat dan ditandatangani.

  2. frekuensi pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidensial atau berkali-kali dan tidak terikat oleh waktu. Misalnya, membeli atau membayar materai tempel dapat dilakukan kapan saja.

  3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan dikenakan terhadap orang atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan atas suatu hak atas tanah dan atau bangunan ini bisa diartikan bahwa orang atau badan tersebut mempunyai nilai lebih atas tambahan atau perolehan hak tersebut, di mana tidak semua orang mempunyai kemampuan lebih untuk mendapatkan tanah dan atau bangunan.

Adapun, mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 (selanjutnya hanya disebut UU BPHTB). Disebutkan bahwa BPHTB adalah bea yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, warga negara diwajibkan membayar BPHTB. BPHTB juga dikenal sebagai bea pembeli, jika perolehan berdasarkan proses jual beli. Tetapi dalam UU BPHTB, BPHTB dikenakan tidak hanya dalam perolehan berupa jual beli. Semua jenis perolehan hak tanah dan bangunan dikenakan BPHTB.

Sesuai bunyi pasal 2 Undang-undang BPHTB, yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Adapun, perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut meliputi:

Jual beli;

  • Tukar-menukar;

  • Hibah;

  • Hibah wasit;

  • Waris;

  • Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;

  • Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;

  • Penunjukan pembeli dalam lelang;

  • Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

  • Penggabungan usaha;

  • Peleburan Usaha;

  • Pemekaran Usaha; dan

  • Hadiah.

  • Namun dari Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang sering terjadi dalam masyarakat adalah:

  • Jual beli;

  • Tukar-menukar;

  • Hibah (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dari pemberi hibah, namun pemberi hibah masih hidup);

  • Hibah wasit (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada penerima hibah namun belaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia); dan

  • Waris.

Syarat Mengurus BPHTB

Untuk jual beli, persyaratannya antara lain sebagai berikut:

  • SSPD BPHTB

  • Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan

  • Fotokopi KTP Wajib Pajak

  • Fotokopi STTS/ Struk ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 Tahun Terakhir (Untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012, dan 2013)

  • Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Akta Jual Beli, Letter C/ atau Girik)

 

Jika untuk hibah, waris atau jual beli waris sebagai berikut:

  • SSPD BPHTB

  • Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan

  • Fungsi : untuk mengecek kebenaran Data NJOP pada SSPD BPHTB.

  • Fotokopi KTP Wajib Pajak

  • Fotokopi STTS/Struk ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 Tahun Terakhir (Untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012, dan 2013)

Fungsi : untuk mempermudah melakukan penagihan, jika masih ada piutang PBB, karena Biasanya pembeli tidak mau ditagih pajaknya sebelum tahun dialihkan.

  • Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Akta Jual Beli, Letter C/ atau Girik)

Fungsi : untuk mengecek ukuran luas tanah, luas bangunan, tempat/ lokasi tanah dan atau bangunan, dan diketahui status tanah yang akan dialihkan.

  • Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah

Fungsi : dibutuhkan untuk memberikan pengurangan pada setiap transaksi.

  • Fotokopi Kartu Keluarga

Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

  • Rp60.000.000,- untuk semua jenis perolehan hak atas tanah dan bangunan

  • Kecuali untuk hak karena Waris atau Hibah Wasiat sebesar Rp300.000.000,

Catatan: Dengan catatan NPOPTKP diberikan sekali pada setiap wajib pajak dalam satu tahun.

BPHTB dalam Jual Beli

Untuk peralihan hak berupa jual beli, pajak dikenakan kepada kedua belah pihak baik kepada penjual maupun pembeli. Kepada penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) dan pembeli dikenakan BPHTB yang besarnya dihitung berdasarkan harga perolehan hak atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Dalam bahasa sehari-hari, NPOP bisa juga diartikan sebagai nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli.

Pada prakteknya, nilai NPOP bisa lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Ada banyak faktor yang mempengaruhi nilai NPOP, seperti perkembangan yang luar biasa di suatu daerah dalam waktu singkat sehingga harga tanah meningkat dengan cepat. Daerah seperti ini nilai NPOP bisa jauh lebih besar dari NJOP.

 

Sebaliknya, ada daerah yang nilai NPOP-nya lebih rendah dari nilai NJOP seperti daerah yang direncanakan akan dijadikan tempat pembuangan sampah, daerah yang berdekatan dengan area pemakaman, lokasi yang berada di dekat saluran udara tegangan ekstra tinggi atau sutet, daerah dengan potensi konflik, atau sengketa di kemudian hari.

 

Jika nilai NPOP lebih besar dari NJOP, yang dijadikan sebagai dasar pengenaan PPh dan BPHTB adalah NPOP. Akan tetapi, jika NPOP lebih kecil dari NJOP, yang dijadikan dasar untuk perhitungan PPh dan BPHTB adalah NJOP.

 

PPh atas peralihan tanah dan bangunan dihitung sebesar 5% dari NPOP atau NJOP. Sedangkan untuk perhitungan BPHTB, NPOP dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) kemudian dikali 5%.

 

Besarnya NPOPTKP ini berbeda tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta NPOPTKP adalah Rp80 juta, sedangkan untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi adalah Rp60 juta. Untuk daerah lain di Indonesia, sebaiknya ditanyakan ke kantor pajak atau Pertanahan atau ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat.

 

Anda Bingung Cari Produk KPR Terbaik?

Contoh Perhitungan BPHTB

Diperjual-belikan sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan dengan data-data sebagai berikut:

Luas = 3.000m2

NJOP = 1.000.000,-/meter

NJOPTKP adalah Rp80.000.000,- (DKI Jakarta)

Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli adalah Rp2.000.000,-/meter

Maka nilai NPOP (Nilai Transaksi) = 1.000 x 2.000.000,- = Rp2.000.000.000,-

Besarnya PPh dan BPHTB adalah sebagai berikut:

PPh = 5 % x NPOP

Besarnya PPh = 5 % x Rp2.000.000.000,- = Rp100.000.000,-

BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Besarnya BPHTB = 5 % x (Rp2.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp96.000.000,-

Warga yang Baik Taat Bayar Pajak

Demikianlah pengertian dan cara menghitung BPHTB. Membayar bea merupakan kewajiban setiap masyarakat untuk memenuhi hak dan kewajiban atas kepemilikan tempat tinggal. Untuk itu, sudah menjadi pengabdian kita untuk menaati dan menegakkan aturan demi kebaikan bersama.

Wirausaha-Sukses