Dalam rangka Hari Raya Idul Fitri 2018, semua data pengajuan yang masuk melalui DISITU.COM akan diproses kembali pada tanggal 19 Juni 2018. DISITU.COM mengucapkan Selamat Hari Raya Idul Fitri 1 Syawal 1439 H

04 April 2018 00:00

Makin Tau! Pajak Jual Tanah dan Rumah Hanya 0-2,5%,Simak

DISITU

https://images.disitu.com/artikel/640 Makin Tau Pajak Jual Tanah dan Rumah Hanya 0 2 5 Yuk Simak.jpg

Presiden Joko Widodo telah menetapkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang tarif baru Pajak Penghasilan (PPh) final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan, dan perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan bangunan beserta perubahannya.

Sederhananya, aturan ini menetapkan besaran pajak penghasilan dari hasil penjualan rumah atau tanah yang lebih rendah dari aturan sebelumnya.

Menteri Agraria dan Tata Ruang (ATR) ekaligus Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Sofyan Djalil menjelaskan, PP ini dibuat dalam rangka mendorong pertumbuhan ekonomi Indonesia sebagai upaya percepatan pembangunan infrastruktur oleh pemerintah untuk kepentingan umum.

Jadi sekarang dengan adanya PP itu menjadi lebih mudah, terutama untuk kepentingan umum

Dalam Pasal 2 ayat 1a-c PP 34/2016 tertuang bahwa besar PPh final yang dikenakan turun dari semula 5% menjadi hanya 2,5-0%, dengan rincian sebagai berikut:

1a. Untuk tanah/bangunan selain Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana, PPh finalnya sebesar 2,5% dari nilai transaksi (jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan)

1b. Untuk tanah atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana, PPh finalnya sebesar 1% dari nilai transaksi (jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan)

1c. Untuk tanah atau bangunan kepada pemerintah, BUMN dan BUMD yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah atau kepala daerah, PPh finalnya sebesar 0% atau tidak dikenakan PPh.

Kalau yang 2,5% adalah hak tanah bangunan rumah sederhana atau rumah susun, berarti jatuhnya akan ke pengembang. Sedangkan Untuk yang 1%, jatuhnya akan ke agen penjualan. Untuk yang 0%, kalau misalnya itu digunakan oleh jalan tol, bandara, atau kepentingan umum tidak perlu bayar.

Perlu Anda ketahui, bahwa pajak penghasilan yang bersifat final artinya, bahwa setelah pelunasannya, kewajiban pajak telah selesai dan penghasilan yang dikenakan pajak penghasilan final tidak akan dikenakan pajak lagi di kemudian hari.

Kapan aturan ini berlaku?

Peraturan ini berlaku efektif 30 hari sejak tanggal ditandatanganinya PP ini oleh Presiden Joko Widodo pada tanggal 8 Agustus 2016 lalu. Dengan demikian peraturan ini telah berlaku efektif secara nasional sejak Jumat, 9 September 2016.

Pemerintah telah mengeluarkan peraturan baru Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas tanah dan/atau bangunan yang mengatur tarif PPh atas pengalihan tanah dan/atau bangunan turun menjadi 2.5% dari sebelumnya 5% berlaku 30 hari setelah tanggal diundangkan yaitu tanggal 8 Agustus 2016. Selain mengatur tentang turunnya tarif PPh Final, aturan tersebut tersebut mengatur tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas tanah dan/atau bangunan (PPJB) sudah terutang PPh Final.

Ketentuan baru tersebut ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah No 34 tahun 2016 (PP-34/2016) tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya. Peraturan tersebut mencabut Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/ atau Bangunan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Salah satu pertimbangan pemerintah mengeluarkan kebijakan baru tersebut adalah dalam rangka mendorong pertumbuhan ekonomi diperlukan percepatan pembangunan infrastruktur oleh pemerintah untuk kepentingan umum.

Berikut ini disampaikan hal-hal penting yang diatur oleh Peraturan Pemerintah No.34 tahun 2016 (PP-34/2016) tersebut:

  • Objek Pajak

Yang menjadi objek PPh Final adalah atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau

perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya

Berdasarkan aturan baru tersebut maka transaksi berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tanah dan/atau bangunan sudah terutang PPh Final walaupun belum dibuat Akte Jual Beli.

  • Tarif PPh Final

Terdapat 3 jenis tarif PPh Final yang diatur dalam PP-34/2016 tersebut:

2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan;

1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan; atau

0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bag, pembangunan untuk kepentingan umum. Dikecualikan dari Pengenaan PPh Final

Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh Final adalah:

  • orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;

  • orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badansosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;

  • badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihakpihak yang bersangkutan; pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena waris; badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku; orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/ atau bangunan; atau orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan.

Filosofi utama yang melandasi pajak ialah peran serta masyarakat dalam pembangunan dan meningkatkan kesejahteraan serta kemakmuran rakyat melalui peningkatan penerimaan negara dengan cara pengenaan pajak. Mengapa BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dinamai bea, bukan pajak? Tidak banyak orang yang tahu mengapa BPHTB dinamai dengan bea dan bukan pajak. Namun, ternyata terdapat beberapa ciri khusus yang membedakan bea dengan pajak.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan dikenakan terhadap orang atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan atas suatu hak atas tanah dan atau bangunan ini bisa diartikan bahwa orang atau badan tersebut mempunyai nilai lebih atas tambahan atau perolehan hak tersebut, di mana tidak semua orang mempunyai kemampuan lebih untuk mendapatkan tanah dan atau bangunan.

Adapun, mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 (selanjutnya hanya disebut UU BPHTB). Disebutkan bahwa BPHTB adalah bea yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, warga negara diwajibkan membayar BPHTB. Dalam bahasa sehari-hari BPHTB juga dikenal sebagai bea pembeli, jika perolehan berdasarkan proses jual beli. Tetapi dalam UU BPHTB, BPHTB dikenakan tidak hanya dalam perolehan berupa jual beli. Semua jenis perolehan hak tanah dan bangunan dikenakan BPHTB.

Sesuai bunyi pasal 2 Undang-undang BPHTB, yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Adapun, perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut meliputi:

  • Jual beli;

  • Tukar-menukar;

  • Hibah;

  • Hibah wasit;

  • Waris;

  • Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;

  • Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;

  • Penunjukan pembeli dalam lelang;

  • Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;

  • Penggabungan usaha;

  • Peleburan Usaha;

  • Pemekaran Usaha; dan

  • Hadiah.

Namun dari Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang sering terjadi dalam masyarakat adalah:

  • Jual beli;

  • Tukar-menukar;

  • Hibah (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dari pemberi hibah, namun pemberi hibah masih hidup);

  • Hibah wasit (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada penerima hibah namun belaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia); dan Waris.

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

NPOP dalam jual beli tanah adalah harga transaksi. Hal ini berbeda misalnya dengan tukar menukar, hibah atau warisan, yang dasar NPOP-nya menggunakan nilai pasar (Nilai Jual Objek Pajak/NJOP).

Nilai Perolehan Obyek Pajak atau harga transaksi bisa lebih besar atau bisa juga lebih kecil dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), tergantung dari kesepakatan penjual dan pembeli – terkadang harga transaksi itu bisa juga sama dengan nilai NJOP. Apabila harga transaksi lebih kecil dari NJOP, maka yang menjadi dasar penentuan NPOP adalah nilai NJOP. Sebaliknya, jika harga transaksi lebih besar dari NJOP, maka nilai penentuan NPOP berdasarkan harga transaksi tersebut – nilai yang paling tinggi diantara NPOP dan NJOP.

Selain NPOP dan NJOP, faktor lainnya yang perlu diperhatikan dalam menentukan besarnya BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP adalah nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan tariff BPHTB. Misalnya, jika harga transaksi tanah Rp. 100.000.000, maka sebelum harga transaki tersebut dikenakan tariff BPHTB (5%) terlebih dahulu harga transaski itu dikurangi NPOPTKP – dikurangi NPOPTKP sebesar Rp. 60.000.000 untuk daerah Jawa Timur. Hal ini membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak penjual – penjual tidak dikenakan NPOPTKP.

Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sebesar ;

Rp.60.000.000,- untuk semua jenis perolehan hak atas tanah dan bangunan

Kecuali untuk hak karena Waris atau Hibah Wasiat sebesar Rp300.000.000,-

Catatan: Dengan catatan NPOPTKP diberikan sekali pada setiap wajib pajak dalam satu tahun.

Contoh Perhitungan BPHTB

Diperjual-belikan sebidang tanah kosong di Desa Rejoso dimana Pak.Gino sebagai Penjual dan Pak Broto sebagai Pembeli dengan data-data sebagai berikut:

Luas Tanah          =             1.000m2

NJOP                    =             100.000,-/meter  ( bisa di lihat dari SPPT/Pipil Pajak)

NJOPTKP             =             adalah Rp.60.000.000,-

Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli adalah Rp105.000,-/meter

Maka nilai NPOP (Nilai Transaksi) = 1.000 x 105.000,- = Rp.105.000.000,-

Besarnya PPh dan BPHTB adalah sebagai berikut:

PPh = 2,5 % x NPOP

Besarnya PPh = 2,5 % x Rp.105.000.000,- = Rp.2.625.000,-

BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Besarnya BPHTB = 5 % x (Rp.105.000.000,-– Rp60.000.000) = Rp.2.250.000

Secara awam/umum/lazim disebutkan untuk PPh adalah pajak penjual dan BPHTB adalah pajak pembeli, dengan demikian maka;

Pajak Penjual/P.Gino     = Rp.2.625.000,-

Pajak Pembeli/P.Broto  = Rp.2.250.000

Bagaimana? Sudah lebih mengenal pajak jual beli rumah? Ternyata tidak hanya memikirkan berapa harga jual rumah saja, Anda sebagai penjual maupun pembeli rumah juga harus mengerti pajak dan biaya tambahan lain yang harus dibayarkan di luar harga rumah. Semoga artikel ini membuat Anda lebih mengerti apa itu pajak jual beli rumah dan biaya tambahan lainnya, sehingga saat Anda dapat menjual atau membeli rumah dengan perhitungan yang benar.

cari-kredit-DISITU-pilihanmu